특히 1기신도시는.....
닉네임 판교구민
제 목 일본 신도시 vs 한국 신도시 ( copy from neonet )
언론에 자주 등장하는 여러 부동산 전문가들 웃기지요
몇년전에 대형 뜰땐 대형으로 몰빵하라고 추천하구,
연초에 MB의 부동산 규제완화 기대로 강남 재건축이 반짝하니 강남, 잠실추천하더니
이젠 뉴타운 뜨니 뉴타운 지역 추천하구 있네요
잘 보세요
그들의 투자추천은 유망지역을 예측하는 것이 아니라, 현재 뜨고 있거나 뜨는 기미가 보이는 지역 추천이지요?
한마디로, 뒷북 추천이고, 이런 추천하려면 전국민이 모두 할 수 있지요
뉴스 보고, 뜨는 동네 그대로 추천하면 되니깐
심지어, 부동산 전문가인 모씨는 최근에 서울 역세권 추천하면서 일본 동경과 비교하면서 예전 잠시 거주한 경험까지 운운하면서 설득력을 높일려구 하더라구요
전 그 기사를 읽고 웃었습니다
이 정도가 한국의 부동산 전문가라니
요새, MB의 도심 재개발 방향에 편승하는 일부 엉떠리 부동산 전문가가 많아서 주의하라고 설명하지유
일본 동경이 서울의 3. 5배 수준이라는 언급도 없이, 일본 신도시가 유령도시가 되었으니 한국도 신도시는 그렇게 된다는 식이더군요
일본 동경은 서울의 3.5배 수준이라서 한국의 수도권 신도시 포함 반경보다 넓은 면적이에유
즉, 일본 동경은 남으론 용인 정도까지, 북으론 파주, 의정부, 동으로 구리시, 서로는 인천 정도면적이에유
일본 동경은 한국에선 대략 수도권에서 인구가 많은 지역 모두를 포함하는 면적이랍니다
일본 신도시요?
그 전문가가 동경에서 30키로 떨어진 다마신도시를 인용하는 것인데, 고속전철루 30분 거리라고 라니, 한국으로 따지면 동탄 보다
휠신 아래, 아마 오산이나 평택 쯤이 아닐까요?
그 먼곳까지 전철 요금, 일본 교통요금이 엄청나니 무조건 편도 1만원 이상일 겁니다, 동경도심에서 한 10정거장만 가도 3천원은 되더군요
당연히 일본의 다마신도시는 출퇴근 필요없는 장년층이 사니 그렇게 되지요
근데 일본 동경내에도 한국 신도시 정도 거리에 위치하는 멋진 신도시는 동경 중심 주거지역 만큼 비싸다는 것을 모르시는 분들이 많지요
이런 동경 신도시는 한국신도시와 비슷한 중심지로부터의 거리에 위치하고 멋진 도시 설계로 저도 가 보진 않았지만 동경 시내 투어 코스에 들어간다고 하더군요
제가 말하는 결론은 이겁니다
일본 동경의 면적이 서울의 3.5배 수준이고, 일본 동경의 교통비가 3-5배 수준이라는 것을 감안하면 아마도 한국은 4대 신도시까지는 아주 유망한 주거지이고, 용인, 파주 정도까지는 그저 그런 주거지이고, 동탄까지는 한계 주거지라는 것입니다
이 결론을 보니 현재 상황과 정확히 일치하지요?
바로 이게 시장의 힘입니다
사람들이 전문가들의 추천이 아니라 ,자신의 입장에서 교통 상황, 교통비, 주거 환경을 고려해서 주거지를 선택하니깐, 이런 결과가 나오지요
위 지도는 다마신도시 위치를 나타냅니다 .............
한국 신도시는 과연 일본 신도시의 실패를 뒤따를 것인가?
지금은 노인도시, 유령도시가 되어 버린 일본의 다마신도시의 예를 들며, 도심회귀를 주장하는 목소리가 높아지고 있길래, 실제로 검증을 해 보기로 했다.
* 초록색 원 반경 10KM, 푸른색 원 반경 20KM
동경의 경우 서구 도시처럼 Downtown 지역의 구분이 있는 것이 아니라, 도시내에서 부분적으로 Commercial Area가 형성되어 있다. (신주쿠지역, 시나가와지역, 동경역지역)
그리고 이 세 지역을 순환선으로 연결하고 있는 것이 초록색으로 표시 된 Yamanote선이다. (서울의 2호선이라고 생각하면 좋을 것이다)
이 세 중심지역을 중심으로 한 Residential Area에 대한 수요가 늘어나자 일본 정부는 동경 외각으로 20KM 이상 떨어진 지점에 Residential Area 중심의 신도시를 건설한 것이다 (동쪽과 서쪽으로 붉은 부분으로 표시된 지역)
신도시 지역에서 이 중심지역까지 전차로 대략 40분정도가 소요되어 경기지역에서 서울로 출퇴근 하는 시간과 별반 다르지 않으나, 집값은 동경 지역에 비해 반값 이하로 거래되고 있다. (동경 Commercial Area와 비교하면 1/10 이하도 존재)
문제는 교통비가 비싸다는 것. One way 티켓에 4,000원정도. 하루에 교통비로 8,000원 이상이 소요된다.
높은 교통비와 통근시간을 감안하면 외곽에 싸게 집을 얻는 것이나 도심으로 들어가는 것이나 별 차이가 없다. 따라서 도심 회귀 현상이 발생한다.
자, 그럼 서울의 경우를 살펴보자.
서울의 경우에는 종로, 여의도 강남을 중심으로 Commercial Area가 형성되어 있으며 일본과 마찬가지로 Residential Area가 부족하여 주변 20KM 지점 이내에 5대 신도시가 건설되었다. 이는 일본의 실패사례로 주로 꼽는 다마신도시나 치바신도시에 비해서 훨씬 가까운 거리에 위치한다.
무엇보다 중요한것은, 분당과 일산을 중심으로 입주기업이 늘어나면서 이제 Residential Area의 기능만이 아닌, Commercial Area의 기능을 발휘하며 자급자족의 도시로서 모습을 갖춰가고 있다는 것이다.
예를 들어 분당의 경우, KT 본사, SK C&C, NHN 등 많은 기업들이 입주해 있으며 앞으로 판교 IT밸리가 개발될 경우 Commercial Area에 따른 Residential Area의 수요는 더 늘어날 것으로 본다.
그렇다면 서구 도시의 경우에는 어떤가 살펴보자.
이것은 Canada의 Vancouver시와 그 위성도시를 합친 Greater Vancouver의 지도이다.
별표시로 된 조그만 지역이 Downtown으로 불리는 Commercial Area,
나머지 모든 지역이 Residential Area이다.
서울과는 달리 Downtown을 제외하고는 아파트가 거의 없고, 대지면적이 넓은 단독주택임을 감안 하더라도 하나의 Commercial Area 에 필요한 Residential Area 비율이 월등이 높은것은 세계 공통인 것이다.
따라서 같은 면적에 저 Downtown만한 Commercial Area를 여러개 가지고 있는 서울 및 동경의 경우에는 Residential Area의 확보뿐만 아니라 Commericial Area의 분산도 같이 행해져야 하는 것이다. 일본과 달리 Commercial Area의 기능도 수행하고 있는 분당이나 일산, 그리고 앞으로 건설될 송도 신도시의 경우에는 앞으로도 좋은 투자처가 될 것으로 보인다.
위 글의 출처는
http://www.richahn.com/21
